Απόκλιση από τους κανονισμούς και δόμηση εκτός της περιοχής του εργοταξίου

Για ειδικούς λόγους, η πόλη μπορεί να χορηγήσει εξαίρεση από τις διατάξεις, τους κανονισμούς, τις απαγορεύσεις και άλλους περιορισμούς σχετικά με την κατασκευή ή άλλα μέτρα, τα οποία μπορεί να βασίζονται σε νόμο, διάταγμα, έγκυρο εργοτάξιο, εντολή κατασκευής ή άλλες αποφάσεις ή κανονισμούς.

Προτού υποβληθεί αίτηση για άδεια οικοδομής, ζητείται από την πολεοδομική αρχή άδεια παρέκκλισης και λύση πολεοδομικής ανάγκης. Μια ελαφρά αιτιολογημένη απόκλιση μπορεί να χορηγηθεί βάσει εξέτασης κατά περίπτωση σε σχέση με την οικοδομική άδεια.

Άδεια παρέκκλισης

Χρειάζεστε μια απόφαση απόκλισης εάν, για παράδειγμα, το σχεδιαζόμενο κατασκευαστικό έργο πρέπει να αποκλίνει από τις περιοχές κατασκευής του έγκυρου εργοταξίου, τους κανονισμούς του σχεδίου ή άλλους περιορισμούς στο σχέδιο.

Κατά γενικό κανόνα, η απόκλιση πρέπει να οδηγεί σε καλύτερο αποτέλεσμα όσον αφορά το αστικό τοπίο, το περιβάλλον, την ασφάλεια, το επίπεδο εξυπηρέτησης, τη χρήση του κτιρίου, τους στόχους προστασίας ή τις συνθήκες κυκλοφορίας από αυτό που θα επιτυγχανόταν με την κατασκευή σύμφωνα με τους κανονισμούς.

Μια απόκλιση δεν μπορεί:

• προκαλεί βλάβη στη χωροταξία, την εφαρμογή του σχεδίου ή άλλη οργάνωση της χρήσης των περιοχών
• καθιστά δύσκολη την επίτευξη των στόχων της διατήρησης της φύσης
• καθιστά δύσκολη την επίτευξη των στόχων της προστασίας του δομημένου περιβάλλοντος.

Πρέπει να παρουσιαστούν αιτιολογήσεις και αξιολόγηση των βασικών επιπτώσεων της απόκλισης, καθώς και τα απαραίτητα παραρτήματα. Οι αιτιολογήσεις πρέπει να είναι λόγοι που σχετίζονται με τη χρήση του οικοπέδου ή της περιοχής και όχι προσωπικούς λόγους του αιτούντος, όπως το κόστος κατασκευής.

Η πόλη δεν μπορεί να χορηγήσει εξαίρεση εάν οδηγεί σε σημαντικές κατασκευές ή με άλλο τρόπο προκαλεί σημαντικές δυσμενείς περιβαλλοντικές ή άλλες επιπτώσεις. 

Τα έξοδα επιβαρύνουν τον αιτούντα για αποφάσεις παρέκκλισης και λύσεις αναγκών σχεδιασμού:

• θετική ή αρνητική απόφαση 700 ευρώ.

Τιμή ΦΠΑ 0%. Εάν η πόλη συμβουλευτεί τους γείτονες στις προαναφερθείσες αποφάσεις, θα χρεωθεί 80 ευρώ ανά γείτονα.

Ο σχεδιασμός χρειάζεται λύση

Για οικοδομικό έργο που βρίσκεται εκτός της περιοχής του οικοδομικού σχεδίου, πριν από τη χορήγηση της οικοδομικής άδειας, απαιτείται λύση πολεοδομικών αναγκών εκδοθείσα από τον δήμο, στην οποία αποσαφηνίζονται και αποφασίζονται οι ειδικοί όροι για τη χορήγηση της οικοδομικής άδειας.

Στην Κέραβα, όλες οι περιοχές εκτός της περιοχής του χωροταξικού σχεδίου έχουν χαρακτηριστεί στην κατασκευαστική σειρά ως περιοχές που χρειάζεται ο σχεδιασμός σύμφωνα με τον νόμο περί χρήσης γης και δόμησης. Απαιτείται άδεια απόκλισης για οικοδομικό έργο που βρίσκεται στην προκυμαία, το οποίο βρίσκεται εκτός της περιοχής σχεδίου.

Εκτός από τη λύση των πολεοδομικών αναγκών, το έργο μπορεί να χρειαστεί και άδεια παρέκκλισης, για παράδειγμα επειδή το έργο αποκλίνει από το ισχύον ρυθμιστικό σχέδιο ή υπάρχει απαγόρευση δόμησης στην περιοχή. Στην περίπτωση αυτή, η άδεια παρέκκλισης διεκπεραιώνεται σε συνάρτηση με τη λύση των πολεοδομικών αναγκών. 

Τα έξοδα επιβαρύνουν τον αιτούντα για αποφάσεις παρέκκλισης και λύσεις αναγκών σχεδιασμού:

• θετική ή αρνητική απόφαση 700 ευρώ.

Τιμή ΦΠΑ 0%. Εάν η πόλη συμβουλευτεί τους γείτονες στις προαναφερθείσες αποφάσεις, θα χρεωθεί 80 ευρώ ανά γείτονα.

Μικρή απόκλιση σε σχέση με την οικοδομική άδεια

Η αρχή ελέγχου κτιρίου μπορεί να χορηγήσει οικοδομική άδεια όταν η αίτηση αφορά μικρή απόκλιση από κατασκευαστικό κανονισμό, εντολή, απαγόρευση ή άλλο περιορισμό. Επιπλέον, προϋπόθεση για μια ελαφρά απόκλιση ως προς τις τεχνικές και παρόμοιες ιδιότητες του κτιρίου είναι η απόκλιση να μην εμποδίζει την εκπλήρωση των βασικών απαιτήσεων που έχουν τεθεί για την κατασκευή. Μικρές αποκλίσεις γίνονται δεκτές σε σχέση με την απόφαση άδειας, κατά περίπτωση.

Η πιθανότητα παρέκκλισης πρέπει πάντα να συζητείται εκ των προτέρων με τον χειριστή της άδειας ελέγχου οικοδομής κατά την υποβολή του έργου της άδειας. Μικρές αποκλίσεις ζητούνται σε σχέση με την αίτηση έκδοσης οικοδομικής ή άδειας λειτουργίας. Μικρές αποκλίσεις με λόγους αναγράφονται στην καρτέλα Λεπτομέρειες εφαρμογής.

Μικρές αποκλίσεις δεν μπορούν να χορηγηθούν σε άδειες εργασίας τοπίου και άδειες κατεδάφισης. Ούτε μπορούν να παραχωρηθούν αποκλίσεις από τους κανονισμούς διατήρησης ή, για παράδειγμα, τις απαιτήσεις προσόντων των σχεδιαστών.

Μικρές αποκλίσεις θα χρεώνονται σύμφωνα με το τέλος ελέγχου κτιρίου.

Αιτιολογία

Ο αιτών πρέπει να αιτιολογήσει τη μικρή απόκλιση. Οι οικονομικοί λόγοι δεν επαρκούν ως δικαιολογίες, αλλά η απόκλιση πρέπει να οδηγεί σε αποτέλεσμα πιο ενδεδειγμένο από την άποψη του συνόλου και υψηλότερης ποιότητας ως προς την πολεοδομική εικόνα παρά με την αυστηρή τήρηση των οικοδομικών κανονισμών ή του χωροταξικού σχεδίου.

Διαβούλευση με γείτονες και δηλώσεις

Μικρές αποκλίσεις πρέπει να αναφέρονται στους γείτονες κατά την έναρξη της αίτησης άδειας. Στη συνεννόηση με τον γείτονα πρέπει να αιτιολογούνται μικροαποκλίσεις. Η διαβούλευση μπορεί επίσης να αφεθεί να οργανωθεί από τον δήμο έναντι αμοιβής.

Εάν η απόκλιση επηρεάζει το συμφέρον του γείτονα, ο αιτών πρέπει να υποβάλει τη γραπτή συγκατάθεση του εν λόγω γείτονα ως συνημμένο στην αίτηση. Η πόλη δεν μπορεί να λάβει συγκατάθεση.

Η αξιολόγηση των επιπτώσεων μιας μικρής απόκλισης απαιτεί συχνά δήλωση από άλλη αρχή ή ίδρυμα, επενδυτική άδεια ή άλλη έκθεση, η αναγκαιότητα και η μέθοδος απόκτησης της οποίας πρέπει να διαπραγματεύονται με τον χειριστή της άδειας.

Ορισμός της σπανιότητας

Μικρές αποκλίσεις θα αντιμετωπίζονται κατά περίπτωση. Η πιθανότητα και το μέγεθος της απόκλισης διαφέρουν ανάλογα με την πράξη από την οποία πρέπει να παρεκκλίνουμε. Για παράδειγμα, η υπέρβαση του οικοδομικού δικαιώματος επιτρέπεται μόνο σε μικρό βαθμό και με σοβαρούς λόγους. Κατά γενικό κανόνα, η ελαφρά υπέρβαση του οικοδομικού δικαιώματος πρέπει να ταιριάζει στην περιοχή του κτιρίου και στο επιτρεπόμενο ύψος του κτιρίου. Η θέση ή το ύψος του κτιρίου μπορεί να διαφέρει ελαφρώς από το σχέδιο του χώρου, εάν το αποτέλεσμα του σχεδιασμού είναι να επιτευχθεί μια οντότητα που δικαιολογείται ως προς τη χρήση του οικοπέδου και σύμφωνα με τους στόχους του σχεδίου. Σε περίπτωση υπέρβασης του δικαιώματος δόμησης, η θέση ή το ύψος του κτιρίου αποκλίνει από την κάτοψη κατά περισσότερο από λίγο, απαιτείται απόφαση απόκλισης. Στην προκαταρκτική διαβούλευση με τον έλεγχο κτιρίου, εκτιμάται εάν οι αποκλίσεις που περιλαμβάνονται στο έργο θα αντιμετωπιστούν ως μικρές αποκλίσεις σε σχέση με την απόφαση οικοδομικής άδειας ή με ξεχωριστή απόφαση παρέκκλισης του πολεοδόμου.

Παραδείγματα μικρών αποκλίσεων:

• Ελαφρώς υπέρβαση των ορίων και των επιτρεπόμενων υψών των χώρων δόμησης σύμφωνα με το σχέδιο.
• Τοποθέτηση κατασκευών ή τμημάτων κτιρίου ελαφρώς πιο κοντά στα όρια του οικοπέδου από ό,τι επιτρέπει η παραγγελία.
• Μια ελαφρά υπέρβαση του εμβαδού του ορόφου της κάτοψης, εάν η υπέρβαση επιτυγχάνει πιο κατάλληλο αποτέλεσμα από την άποψη του συνόλου και υψηλότερης ποιότητας αστική εικόνα από ό,τι ακολουθώντας αυστηρά την κάτοψη και η υπέρβαση επιτρέπει, για παράδειγμα, την υλοποίηση κοινοχρήστων χώρων υψηλής ποιότητας στο έργο.
• Μικρή απόκλιση από τα υλικά της πρόσοψης ή το σχήμα στέγης της κάτοψης.
• Μια μικρή απόκλιση από τη σειρά του κτιρίου, για παράδειγμα σε σχέση με την κατασκευή ανακαίνισης.
• Απόκλιση από τις απαγορεύσεις δόμησης σε έργα ανακαίνισης όταν εκπονείται ή τροποποιείται το εργοτάξιο.