חריגה מהתקנות ובניה מחוץ לתחום תכנית האתר

מטעמים מיוחדים, העירייה רשאית ליתן חריג להוראות, תקנות, איסורים והגבלות אחרות הנוגעות לבנייה או אמצעים אחרים, העשויים להתבסס על החוק, הגזירה, תכנית האתר בתוקף, צו הבנייה או החלטות או תקנות אחרות.

אישור חריגה ופתרון צורך תכנוני מתבקשים מרשות התכנון לפני הגשת בקשה להיתר בנייה. ניתן להעניק סטייה מוצדקת קלה בהתבסס על שיקול כל מקרה לגופו בקשר להיתר הבנייה.

היתר סטייה

אתה צריך החלטת חריגה אם, למשל, פרויקט הבנייה המתוכנן צריך לחרוג משטחי הבנייה של תכנית האתר התקפה, תקנות התכנית או מגבלות אחרות בתכנית.

ככלל, על החריגה להביא לתוצאה טובה יותר מבחינת נוף העיר, הסביבה, הבטיחות, רמת השירות, השימוש במבנה, יעדי ההגנה או תנאי התנועה ממה שתושג בבנייה בהתאם לתקנות.

סטייה עשויה שלא:

• גורם לפגיעה בייעוד, ביישום התכנית או בארגון אחר של השימוש בשטחים
• מקשה על השגת יעדי שמירת הטבע
• מקשה על השגת היעדים של הגנה על הסביבה הבנויה.

יש להציג נימוקים והערכה של עיקרי ההשפעות של החריגה וכן את הנספחים הדרושים. ההצדקות חייבות להיות נימוקים הקשורים לשימוש במגרש או בשטח, ולא מסיבות אישיות של המבקש, כגון עלויות בנייה.

העירייה אינה יכולה לתת חריגה אם היא מובילה לבנייה משמעותית או גורמת בדרך אחרת להשפעות שליליות משמעותיות סביבתיות או אחרות. 

עלויות נגבות מהמבקש עבור החלטות חריגה ופתרונות צרכי תכנון:

• החלטה חיובית או שלילית 700 יורו.

מחיר מע"מ 0%. אם העירייה תתיעץ עם השכנים בהחלטות האמורות, יגבה 80 אירו לשכן.

עיצוב צריך פתרון

לפרויקט בנייה הנמצא מחוץ לתחום תכנית האתר, טרם מתן היתר הבנייה, נדרש פתרון צרכים תכנוני הניתן על ידי העירייה, בו מובהרים ומוכרעים התנאים המיוחדים למתן היתר הבנייה.

בקרבה, כל השטחים מחוץ לתחום תכנית האתר סומנו בצו הבניה כשטחי צרכי תכנון לפי חוק שימוש ובנייה בקרקע. דרוש היתר חריגה לפרויקט בנייה הממוקם על קו המים, הנמצא מחוץ לשטח תכנית האתר.

בנוסף לפתרון הצרכים התכנוניים, ייתכן שהפרויקט יזדקק גם להיתר חריגה, למשל בגלל שהפרויקט חורג מהתב"ע התקפה או שקיים איסור בנייה בשטח. במקרה זה מטופל היתר החריגה בקשר לפתרון הצרכים התכנוניים. 

עלויות נגבות מהמבקש עבור החלטות חריגה ופתרונות צרכי תכנון:

• החלטה חיובית או שלילית 700 יורו.

מחיר מע"מ 0%. אם העירייה תתיעץ עם השכנים בהחלטות האמורות, יגבה 80 אירו לשכן.

חריגה מינורית בקשר להיתר הבנייה

הרשות לבקרת מבנים יכולה לתת היתר בניה כאשר הבקשה נוגעת לחריגה מינורית מתקנת בניה, צו, איסור או הגבלה אחרת. כמו כן, התנאי המוקדם לחריגה קלה לגבי תכונותיו הטכניות והדומות של המבנה הוא שהחריגה אינה מונעת את מילוי הדרישות המרכזיות שנקבעו לבנייה. חריגות קלות מתקבלות בקשר להחלטת ההיתר, על בסיס כל מקרה לגופו.

תמיד יש לנהל משא ומתן מראש עם מטפל היתרי בקרת בנייה על אפשרות של חריגה בעת הצגת פרויקט ההיתר. בקשר עם הבקשה להיתר בנייה או הפעלה מוגשת חריגות קלות. חריגות קלות עם סיבות כתובות בלשונית פרטי הבקשה.

לא ניתן לתת חריגות קלות בהיתרי עבודה נוף ובהיתרי הריסה. כמו כן, לא ניתן להקנות חריגות מתקנות השימור או, למשל, מדרישות הכשירות של מעצבים.

חריגות קלות יחויבו לפי אגרת בקרת מבנים.

הַנמָקָה

על המבקש לנמק את החריגה המינורית. נימוקים כלכליים אינם מספיקים כהצדקה, אך החריגה חייבת להביא לתוצאה המתאימה יותר מבחינת הכלל ואיכותית יותר מבחינת תדמית עירונית מאשר הקפדה על תקנות הבנייה או תכנית האתר.

התייעצות והצהרות שכנים

חריגות קלות יש לדווח לשכנים בעת הגשת הבקשה להיתר. בהתייעצות עם השכן יש להציג חריגות קלות בנימוקים. ניתן גם להשאיר את הייעוץ לארגון על ידי העירייה בתשלום.

אם לסטייה יש השפעה על אינטרס השכן, על המבקש להגיש את הסכמתו בכתב של השכן הנדון כמצורף לבקשה. העירייה לא יכולה לקבל הסכמה.

הערכת ההשפעות של חריגה מינורית מצריכה פעמים רבות הצהרה של רשות או מוסד אחר, היתר השקעה או דו"ח אחר, שעל נחיצותו ודרך רכישתו יש להתמקח עם המטפל בהיתרים.

הגדרה של מחסור

חריגות קלות יטופלו על בסיס כל מקרה לגופו. אפשרות וגודל הסטייה שונים בהתאם למעשה ממנו יש לסטות. כך למשל, חריגה מזכות הבנייה מותרת רק במידה מועטה ומטעמים כבדי משקל. ככלל, חריגה קלה של זכות הבנייה חייבת להשתלב בשטח הבניין ובגובה המותר של המבנה. מיקומו או גובהו של המבנה עשויים להיות שונים במקצת מתכנית האתר, אם תוצאת התכנון היא השגת ישות מוצדקת מבחינת השימוש במגרש ובהתאם למטרות התכנית. אם חריגה מזכות הבנייה, מיקום או גובה הבניין חורגים מתכנית האתר ביותר מקצת, נדרשת החלטת חריגה. בהתייעצות מקדימה עם בקרת הבניין, מוערך האם החריגות הכלולות בפרויקט יטופלו כסטיות מינוריות בקשר להחלטת היתר בנייה או בהחלטת חריגה נפרדת של המתכנן.

דוגמאות לסטיות קלות:

• חריגה קלה מהמגבלות והגבהים המותרים של שטחי בנייה לפי התכנית.
• הצבת מבנים או חלקי בניין מעט קרוב יותר לגבול המגרש ממה שמתיר צו הבנייה.
• חריגה קלה של שטח הרצפה של התוכנית, אם החריגות משיגות תוצאה הולמת יותר מבחינת המכלול ותדמית עירונית איכותית יותר מאשר שמירה קפדנית על תוכנית האתר והחריגה מאפשרת, למשל, יישום חללים משותפים איכותיים בפרויקט.
• סטייה מינורית מחומרי החזית או צורת הגג של התוכנית.
• חריגה קלה מצו הבנייה, למשל בקשר לבנייה בשיפוץ.
• חריגה מאיסורי בנייה בפרויקטי שיפוץ בעת הכנה או שינוי של תכנית האתר.