Avvik fra bestemmelsene og konstruksjon utenfor planområdet

Kommunen kan av særlige grunner gi unntak fra de bestemmelser, forskrifter, forbud og andre begrensninger om bygging eller andre tiltak, som kan ha hjemmel i lov, vedtak, gyldig tomteplan, byggeordre eller andre vedtak eller forskrifter.

Det bes om avvikstillatelse og planbehovsløsning hos planmyndigheten før det søkes om byggetillatelse. Det kan gis et lite begrunnet avvik ut fra en sak til sak i forbindelse med byggetillatelsen.

Avvikstillatelse

Du trenger et avviksvedtak dersom for eksempel det planlagte byggeprosjektet må avvike fra byggeområdene til gjeldende tomteplan, planbestemmelser eller andre begrensninger i planen.

Som hovedregel skal avviket føre til et bedre resultat når det gjelder bybilde, miljø, sikkerhet, servicenivå, bruk av bygget, vernemål eller trafikkforhold enn det som ville blitt oppnådd ved bygging etter forskriften.

Et avvik kan ikke:

• medfører skade på reguleringsplan, gjennomføring av planen eller annen organisering av bruken av arealer
• gjør det vanskelig å nå målene om naturvern
• gjør det vanskelig å nå målene om å beskytte det bygde miljøet.

Det skal fremlegges begrunnelser og vurdering av hovedvirkninger av avviket, samt nødvendige vedlegg. Begrunnelsen må være grunner knyttet til bruken av tomten eller arealet, ikke søkerens personlige grunner, som byggekostnader.

Kommunen kan ikke gi unntak dersom det fører til betydelig bygging eller på annen måte medfører vesentlige negative miljø- eller andre effekter. 

Kostnader belastes søker for avviksvedtak og planleggingsbehovsløsninger:

• positiv eller negativ avgjørelse 700 euro.

Pris mva 0%. Dersom kommunen konsulterer naboene i de nevnte vedtak, vil det bli belastet 80 euro per nabo.

Design trenger løsning

For et byggeprosjekt som ligger utenfor tomteplanens område, før byggetillatelse gis, kreves det en planbehovsløsning utstedt av kommunen, der de spesielle vilkårene for å gi byggetillatelsen er avklart og vedtatt.

I Kerava er alle områder utenfor områdeplanen i byggeordren utpekt som planbehovsområder etter areal- og bygningsloven. Det kreves avvikstillatelse for et byggeprosjekt beliggende i sjøkanten som ligger utenfor planområdet.

I tillegg til planbehovsløsningen kan prosjektet også trenge avvikstillatelse, for eksempel fordi prosjektet avviker fra gjeldende hovedplan eller det er byggeforbud i området. I dette tilfellet behandles avvikstillatelsen i forbindelse med planbehovsløsningen. 

Kostnader belastes søker for avviksvedtak og planleggingsbehovsløsninger:

• positiv eller negativ avgjørelse 700 euro.

Pris mva 0 %. Dersom kommunen konsulterer naboene i de nevnte vedtak, vil det bli belastet 80 euro per nabo.

Mindre avvik i forbindelse med byggetillatelsen

Byggekontrollmyndigheten kan gi byggetillatelse når søknaden gjelder et mindre avvik fra byggeforskrift, pålegg, forbud eller annen begrensning. I tillegg er forutsetningen for et mindre avvik vedrørende bygningens tekniske og lignende egenskaper at avviket ikke er til hinder for oppfyllelse av de sentrale krav som stilles til konstruksjonen. Mindre avvik aksepteres i forbindelse med tillatelsesvedtaket, fra sak til sak.

Muligheten for avvik skal alltid forhandles på forhånd med tillatelsesbehandler byggesak ved presentasjon av tillatelsesprosjektet. Det søkes om mindre avvik i forbindelse med søknad om bygge- eller driftstillatelse. Mindre avvik med begrunnelse er skrevet på fanen Søknadsdetaljer.

Mindre avvik kan ikke gis i landskapsarbeidstillatelser og rivingstillatelser. Det kan heller ikke gis avvik fra fredningsbestemmelser eller for eksempel prosjekterendes kvalifikasjonskrav.

Mindre avvik vil bli belastet etter bygningskontrollgebyret.

Argumentasjon

Søker må begrunne det mindre avviket. Økonomiske grunner er ikke tilstrekkelige som begrunnelser, men avviket må føre til et resultat som er mer hensiktsmessig sett fra helheten og av høyere kvalitet med tanke på bybilde enn ved strengt å følge byggeforskrifter eller tomteplan.

Nabohøring og uttalelser

Mindre avvik skal meldes til naboene når tillatelsessøknaden igangsettes. I nabohøring skal mindre avvik presenteres med begrunnelse. Høringen kan også overlates til å organiseres av kommunen mot betaling.

Dersom avviket har betydning for naboens interesser, skal søkeren legge ved skriftlig samtykke fra vedkommende nabo som vedlegg til søknaden. Kommunen kan ikke innhente samtykke.

Evaluering av virkningene av et mindre avvik krever ofte en uttalelse fra annen myndighet eller institusjon, investeringstillatelse eller annen rapport, hvis nødvendighet og fremgangsmåte for anskaffelse må forhandles med tillatelsesbehandler.

Definisjon av knapphet

Mindre avvik vil bli behandlet fra sak til sak. Muligheten og omfanget av avviket er forskjellig avhengig av handlingen det skal fravikes. For eksempel er overskridelse av byggeretten bare tillatt i liten grad og med tungtveiende grunner. Som hovedregel skal den lille overskridelsen av byggeretten passe inn i byggearealet og byggets tillatte høyde. Bebyggelsens plassering eller høyde kan avvike noe fra tomteplanen, dersom resultatet av planleggingen er å oppnå en helhet som er forsvarlig med hensyn til tomtebruken og i samsvar med planens mål. Dersom byggeretten overskrides, avviker bygningens plassering eller høyde fra tomteplanen med mer enn litt, kreves avviksvedtak. I den foreløpige høringen med bygningskontrollen vurderes det om avvikene som ligger i prosjektet vil bli behandlet som mindre avvik i forbindelse med byggetillatelsesvedtaket eller ved eget avviksvedtak av planlegger.

Eksempler på mindre avvik:

• Litt overskridelse av grenser og tillatte høyder for byggeområder etter planen.
• Plassering av konstruksjoner eller bygningsdeler litt nærmere tomtegrensen enn byggeordren tillater.
• En liten overskridelse av planens gulvareal, hvis overskridelsen oppnår et mer hensiktsmessig resultat sett fra helhetens synspunkt og et bybilde av høyere kvalitet enn ved strengt å følge stedsplanen og overskridelsen muliggjør f.eks. implementering av høykvalitets fellesarealer i prosjektet.
• Mindre avvik fra planens fasadematerialer eller takform.
• Et lite avvik fra byggeordren, for eksempel i forbindelse med renoveringsbygg.
• Avvik fra byggeforbud i renoveringsprosjekter når tomteplanen er under utarbeidelse eller endring.