Отклонение от нормативната уредба и застрояване извън територията на устройствения план

По специални причини градът може да предостави изключение от разпоредбите, наредбите, забраните и други ограничения относно строителството или други мерки, които могат да се основават на закон, указ, валиден план на територията, заповед за застрояване или други решения или разпоредби.

Разрешение за отклонение и решение за необходимост от планиране се изискват от органа по планиране, преди да се кандидатства за разрешение за строеж. Леко обосновано отклонение може да бъде разрешено въз основа на разглеждане на всеки отделен случай във връзка с разрешението за строеж.

Разрешение за отклонение

Нуждаете се от решение за отклонение, ако например планираният строителен проект трябва да се отклони от строителните зони на валидния план на обекта, плановите разпоредби или други ограничения в плана.

Като общо правило, отклонението трябва да доведе до по-добър резултат по отношение на градския пейзаж, околната среда, безопасността, нивото на обслужване, използването на сградата, защитните цели или условията на движение, отколкото това, което би било постигнато чрез строителство в съответствие с разпоредбите.

Отклонението не може да:

• причинява вреда на зонирането, изпълнението на плана или друга организация на използването на площите
• затруднява постигането на целите за опазване на природата
• затруднява постигането на целите за опазване на застроената среда.

Трябва да бъдат представени обосновки и оценка на основните ефекти от отклонението, както и необходимите приложения. Обосновките трябва да са причини, свързани с използването на парцела или площта, а не лични причини на кандидата, като например разходи за строителство.

Градът не може да предостави изключение, ако то води до значително строителство или по друг начин причинява значителни неблагоприятни екологични или други ефекти. 

Разходите се начисляват на заявителя за решения за отклонение и решения за нуждите на планирането:

• положително или отрицателно решение 700 евро.

Цена ДДС 0%. Ако градът се консултира със съседите в гореспоменатите решения, ще бъдат таксувани 80 евро на съсед.

Дизайнът се нуждае от решение

За строеж, който се намира извън зоната на устройствения план, преди издаване на разрешение за строеж е необходимо решение за устройствени нужди, издадено от общината, в което се изясняват и решават специалните условия за издаване на разрешение за строеж.

В Керава всички територии извън зоната на устройствения план са определени в заповедта за строеж като територии за устройствени нужди съгласно Закона за земеустройството и застрояването. Необходимо е разрешение за отклонение за строителен проект, разположен на брега, който се намира извън зоната на плана на обекта.

В допълнение към решението за нуждите на планирането, проектът може да се нуждае и от разрешение за отклонение, например защото проектът се отклонява от валидния генерален план или има забрана за строеж в района. В този случай разрешението за отклонение се обработва във връзка с решението за нуждите на планирането. 

Разходите се начисляват на заявителя за решения за отклонение и решения за нуждите на планирането:

• положително или отрицателно решение 700 евро.

Цена ДДС 0%. Ако градът се консултира със съседите в горепосочените решения, ще бъдат таксувани 80 евро на съсед.

Дребно отклонение във връзка с разрешението за строеж

Органът за строителен контрол може да издаде разрешение за строеж, когато заявлението се отнася до незначително отклонение от строителна наредба, заповед, забрана или друго ограничение. Освен това предпоставката за леко отклонение по отношение на техническите и подобни свойства на сградата е отклонението да не възпрепятства изпълнението на основните изисквания, определени за конструкцията. Незначителни отклонения се приемат във връзка с решението за разрешително за всеки отделен случай.

Възможността за отклонение винаги трябва да се договори предварително с отговорника по строителния контрол при представяне на проекта за разрешение. Малки отклонения се заявяват във връзка с искането за разрешение за строеж или експлоатация. Незначителните отклонения с причините са написани в раздела Подробности за приложението.

Незначителни отклонения не могат да бъдат предоставени в разрешенията за ландшафтна работа и разрешенията за разрушаване. Не могат да се допускат и отклонения от разпоредбите за опазване или, например, изискванията за квалификация на проектантите.

Незначителните отклонения ще бъдат таксувани според таксата за контрол на сградата.

Обосновавам се

Заявителят трябва да посочи причините за незначителното отклонение. Икономическите причини не са достатъчни като оправдание, но отклонението трябва да доведе до резултат, който е по-подходящ от гледна точка на цялото и с по-високо качество от гледна точка на градоустройствен образ, отколкото при стриктно спазване на правилата за застрояване или устройствения план.

Съседски консултации и становища

Незначителните отклонения трябва да бъдат докладвани на съседите, когато се започне заявлението за разрешително. При съседската консултация незначителните отклонения трябва да бъдат мотивирани. Консултацията може да бъде оставена и за организиране от общината срещу заплащане.

Ако отклонението засяга интереса на съседа, кандидатът трябва да представи писменото съгласие на съответния съсед като приложение към заявлението. Градът не може да получи съгласие.

Оценяването на ефектите от незначително отклонение често изисква изявление от друг орган или институция, разрешение за инвестиция или друг доклад, необходимостта и методът на придобиване на които трябва да бъдат договорени с оператора на разрешителното.

Определение за недостиг

Незначителните отклонения ще се разглеждат за всеки отделен случай. Възможността и големината на отклонението са различни в зависимост от акта, от който трябва да се отклони. Например, превишаване на правото на строеж е разрешено само в малка степен и с тежки причини. Като общо правило лекото превишаване на правото на строеж трябва да се вписва в площта на застрояване и разрешената височина на сградата. Местоположението или височината на сградата може да се различава леко от плана на обекта, ако резултатът от планирането е постигането на обект, който е оправдан от гледна точка на използването на парцела и в съответствие с целите на плана. Ако правото на строеж е превишено, местоположението или височината на сградата се отклоняват повече от малко от плана на обекта, е необходимо решение за отклонение. При предварителната консултация със строителния контрол се преценява дали съдържащите се в проекта отклонения ще се третират като незначителни отклонения във връзка с решението за разрешение за строеж или с отделно решение за отклонение на проектанта.

Примери за незначителни отклонения:

• Леко надвишаване на границите и разрешените височини на строителните площи по план.
• Поставяне на конструкции или строителни части малко по-близо до границата на парцела, отколкото позволява заповедта за застрояване.
• Леко надвишаване на площта на плана, ако надвишаването постига по-подходящ резултат от гледна точка на цялото и по-високо качество на градския образ, отколкото чрез стриктно спазване на плана на територията и надвишаването позволява напр. изпълнението на качествени общи части в проекта.
• Малко отклонение от фасадните материали или формата на покрива на плана.
• Леко отклонение от строителния ред, например във връзка с ремонтно строителство.
• Отклонение от строителните забрани при проекти за обновяване при изготвяне или промяна на плана на обекта.