Abweichung von den Vorschriften und Bebauung außerhalb des Lageplanbereichs

Aus besonderen Gründen kann die Stadt von den Vorschriften, Verordnungen, Verboten und sonstigen Beschränkungen für Bau- oder sonstige Maßnahmen, die auf Gesetz, Verordnung, gültigem Lageplan, Bauordnung oder sonstigen Beschlüssen oder Vorschriften beruhen können, Ausnahmen gewähren.

Vor der Beantragung einer Baugenehmigung werden bei der Baubehörde eine Abweichungsgenehmigung und eine Lösung des Planungsbedarfs beantragt. Eine geringfügige begründete Abweichung kann aufgrund einer Einzelfallabwägung im Rahmen der Baugenehmigung gewährt werden.

Abweichungsgenehmigung

Einen Abweichungsbescheid benötigen Sie, wenn beispielsweise das geplante Bauvorhaben von den Baugebieten des gültigen Lageplans, Planfestlegungen oder sonstigen Einschränkungen im Plan abweichen muss.

Generell gilt, dass die Abweichung zu einem besseren Ergebnis hinsichtlich Stadtbild, Umwelt, Sicherheit, Serviceniveau, Nutzung des Gebäudes, Schutzzielen oder Verkehrsverhältnissen führen muss, als es durch eine ordnungsgemässe Bauweise erreicht würde.

Eine Abweichung darf nicht:

• die Bebauung, die Umsetzung des Plans oder die sonstige Organisation der Flächennutzung beeinträchtigt
• erschwert die Erreichung der Ziele des Naturschutzes
• macht es schwierig, die Ziele des Schutzes der gebauten Umwelt zu erreichen.

Es sind Begründungen und eine Beurteilung der wesentlichen Auswirkungen der Abweichung sowie die erforderlichen Anlagen vorzulegen. Bei den Begründungen muss es sich um Gründe handeln, die im Zusammenhang mit der Nutzung des Grundstücks oder der Fläche stehen, nicht um persönliche Gründe des Antragstellers, wie z. B. Baukosten.

Eine Ausnahme kann die Stadt nicht gewähren, wenn sie zu erheblichen Baumaßnahmen führt oder sonst erhebliche nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt oder sonstige Auswirkungen hat. 

Für Abweichungsentscheidungen und Planungsbedarfslösungen werden dem Antragsteller Kosten in Rechnung gestellt:

• positiver oder negativer Bescheid 700 Euro.

Preis 0 % MwSt. Wenn die Stadt bei den oben genannten Entscheidungen die Nachbarn einbezieht, fallen 80 Euro pro Nachbar an.

Design braucht Lösung

Für ein Bauvorhaben, das außerhalb des Bereichs des Lageplans liegt, ist vor Erteilung der Baugenehmigung ein von der Stadt erlassener Planungsbedarfsbeschluss erforderlich, in dem die besonderen Voraussetzungen für die Erteilung der Baugenehmigung geklärt und beschlossen werden.

In Kerava wurden alle Flächen außerhalb des Bereichs des Lageplans in der Bauordnung als Planungsbedarfsgebiete gemäß dem Landnutzungs- und Baugesetz ausgewiesen. Für ein Bauvorhaben am Wasser, das außerhalb des Lageplanbereichs liegt, ist eine Abweichungsgenehmigung erforderlich.

Neben der planungsrechtlichen Bedarfslösung kann für das Vorhaben auch eine Abweichungsgenehmigung erforderlich sein, etwa weil das Vorhaben vom gültigen Masterplan abweicht oder in dem Gebiet ein Bauverbot besteht. In diesem Fall wird die Abweichungsgenehmigung im Zusammenhang mit der Planungsbedarfslösung bearbeitet. 

Für Abweichungsentscheidungen und Planungsbedarfslösungen werden dem Antragsteller Kosten in Rechnung gestellt:

• positiver oder negativer Bescheid 700 Euro.

Preis MwSt 0 %. Wenn die Stadt bei den oben genannten Entscheidungen die Nachbarn einbezieht, fallen 80 Euro pro Nachbar an.

Kleinere Abweichung im Zusammenhang mit der Baugenehmigung

Die Bauaufsichtsbehörde kann eine Baugenehmigung erteilen, wenn sich der Antrag auf eine geringfügige Abweichung von einer Bauordnung, Anordnung, einem Verbot oder einer sonstigen Beschränkung bezieht. Voraussetzung für eine geringfügige Abweichung hinsichtlich der technischen und ähnlichen Eigenschaften des Gebäudes ist außerdem, dass die Abweichung die Erfüllung der an das Bauwerk gestellten wesentlichen Anforderungen nicht verhindert. Geringfügige Abweichungen werden im Rahmen der Genehmigungsentscheidung im Einzelfall akzeptiert.

Die Möglichkeit einer Abweichung muss stets im Vorfeld bei der Vorlage des Genehmigungsvorhabens mit dem Baugenehmigungsbearbeiter ausgehandelt werden. Geringfügige Abweichungen werden im Rahmen der Beantragung einer Bau- oder Betriebsgenehmigung beantragt. Kleinere Abweichungen mit Begründung werden auf der Registerkarte Bewerbungsdetails vermerkt.

Bei Landschaftsbaugenehmigungen und Abbruchgenehmigungen können keine geringfügigen Abweichungen gewährt werden. Ebenso wenig können Abweichungen von Denkmalschutzbestimmungen oder beispielsweise den Qualifikationsanforderungen von Designern gewährt werden.

Geringfügige Abweichungen werden entsprechend der Bauaufsichtsgebühr berechnet.

Argumentation

Der Antragsteller muss die geringfügige Abweichung begründen. Wirtschaftliche Gründe reichen als Rechtfertigung nicht aus, die Abweichung muss jedoch zu einem in der Gesamtbetrachtung angemesseneren und städtebildlich hochwertigeren Ergebnis führen als bei strikter Einhaltung der Bauordnung oder des Lageplans.

Nachbarschaftsbefragung und Stellungnahmen

Geringfügige Abweichungen müssen den Nachbarn bereits bei Antragstellung gemeldet werden. Geringfügige Abweichungen müssen im Nachbargespräch begründet dargelegt werden. Gegen eine Gebühr kann die Beratung auch von der Gemeinde organisiert werden.

Sofern die Abweichung Auswirkungen auf die Interessen des Nachbarn hat, muss der Antragsteller dem Antrag die schriftliche Zustimmung des betreffenden Nachbarn als Anlage beifügen. Die Stadt kann keine Zustimmung einholen.

Zur Beurteilung der Auswirkungen einer geringfügigen Abweichung ist häufig eine Stellungnahme einer anderen Behörde oder Institution, eine Investitionsgenehmigung oder ein anderer Bericht erforderlich, deren Notwendigkeit und Art der Beschaffung mit dem Genehmigungsverarbeiter ausgehandelt werden muss.

Definition von Knappheit

Geringfügige Abweichungen werden im Einzelfall geklärt. Die Möglichkeit und das Ausmaß der Abweichung sind je nach der Handlung, von der abgewichen werden soll, unterschiedlich. So ist eine Überschreitung des Baurechts nur in geringem Umfang und aus gewichtigen Gründen zulässig. Generell gilt, dass die geringfügige Überschreitung des Baurechts in die Baufläche und die zulässige Höhe des Gebäudes passen muss. Die Lage oder Höhe des Gebäudes kann geringfügig vom Lageplan abweichen, wenn das Ergebnis der Planung darauf abzielt, eine im Hinblick auf die Nutzung des Grundstücks und im Einklang mit den Zielen des Plans gerechtfertigte Einheit zu erreichen. Wird das Baurecht überschritten, weicht die Lage oder Höhe des Gebäudes mehr als geringfügig vom Lageplan ab, ist ein Abweichungsbescheid erforderlich. Im Vorgespräch mit der Bauaufsicht wird beurteilt, ob die im Projekt enthaltenen Abweichungen als geringfügige Abweichungen im Rahmen des Baugenehmigungsbeschlusses oder durch einen gesonderten Abweichungsbescheid des Planers behandelt werden.

Beispiele für geringfügige Abweichungen:

• Geringfügige Überschreitung der Grenzen und zulässigen Höhen der Bauflächen laut Plan.
• Platzierung von Bauwerken oder Gebäudeteilen etwas näher an der Grundstücksgrenze, als es die Bauordnung zulässt.
• Eine geringfügige Überschreitung der Grundfläche des Plans, wenn durch die Überschreitung ein aus der Sicht des Ganzen angemesseneres Ergebnis und ein hochwertigeres Stadtbild erzielt wird als durch die strikte Befolgung des Lageplans und die Überschreitung beispielsweise ermöglicht, die Umsetzung hochwertiger Gemeinschaftsräume im Projekt.
• Geringfügige Abweichung von den Fassadenmaterialien oder der Dachform vom Plan.
• Eine geringfügige Abweichung von der Bauordnung, beispielsweise im Zusammenhang mit Renovierungsarbeiten.
• Abweichung von Bauverboten bei Sanierungsvorhaben bei der Erstellung oder Änderung des Lageplans.