Frávik frá reglugerð og framkvæmdir utan deiliskipulagssvæðis

Af sérstökum ástæðum getur borgin veitt undanþágu frá ákvæðum, reglugerðum, bönnum og öðrum takmörkunum um framkvæmdir eða aðrar ráðstafanir sem kunna að vera byggðar á lögum, úrskurði, gildu lóðarskipulagi, byggingarreglugerð eða öðrum ákvörðunum eða reglugerðum.

Óskað er eftir fráviksleyfi og lausn skipulagsþarfa hjá skipulagsyfirvöldum áður en sótt er um byggingarleyfi. Heimilt er að veita örlítið réttlætanlegt frávik miðað við athugun í hverju tilviki fyrir sig í tengslum við byggingarleyfi.

Fráviksleyfi

Fráviksákvörðun þarf að víkja ef td fyrirhugaðar framkvæmdir þurfa að víkja frá byggingarsvæðum gildandi lóðarskipulags, skipulagsreglugerð eða aðrar takmarkanir í skipulagi.

Að jafnaði þarf frávikið að leiða til betri árangurs með tilliti til borgarmyndar, umhverfis, öryggis, þjónustustigs, notkunar hússins, verndarmarkmiða eða umferðarskilyrða en það sem næðist með framkvæmdum samkvæmt reglugerð.

Frávik má ekki:

• veldur skaða á deiliskipulagi, framkvæmd skipulags eða öðru skipulagi á nýtingu svæða
• gerir það erfitt að ná markmiðum náttúruverndar
• gerir það erfitt að ná markmiðum um verndun byggðar.

Leggja skal fram rökstuðning og mat á helstu áhrifum fráviksins, auk nauðsynlegra viðauka. Rökstuðningur þarf að vera ástæður sem tengjast notkun lóðar eða svæðis en ekki persónulegar ástæður umsækjanda, svo sem byggingarkostnaðar.

Borgin getur ekki veitt undanþágu ef hún leiðir til verulegra framkvæmda eða veldur á annan hátt veruleg skaðleg umhverfis- eða önnur áhrif. 

Kostnaður er lagður á umsækjanda vegna fráviksákvarðana og úrlausna skipulagsþarfa:

• jákvæð eða neikvæð ákvörðun 700 evrur.

Verð VSK 0%. Ef borgin hefur samráð við nágranna í fyrrgreindum ákvörðunum verða rukkaðar 80 evrur á hvern nágranna.

Hönnun þarf lausn

Fyrir byggingarframkvæmdir sem eru utan svæðis deiliskipulags, áður en byggingarleyfi er veitt, þarf skipulagsþarfaúrlausn útgefinna af borginni þar sem sérstök skilyrði fyrir veitingu byggingarleyfis eru skýrð og ákveðin.

Í Kerava hafa öll svæði utan svæðis deiliskipulagsins verið skilgreind í byggingarúrskurði sem skipulagsþarfa svæði samkvæmt landnotkunar- og byggingarlögum. Frávikaleyfi þarf fyrir byggingarframkvæmdir við vatnsbakkann sem er utan lóðarskipulags.

Til viðbótar við skipulagsþarfalausn getur framkvæmdin einnig þurft fráviksleyfi, til dæmis vegna þess að framkvæmdin víkur frá gildandi aðalskipulagi eða byggingarbann er á svæðinu. Í þessu tilviki er fráviksleyfi afgreitt í tengslum við skipulagsþarfalausn. 

Kostnaður er lagður á umsækjanda vegna fráviksákvarðana og úrlausna skipulagsþarfa:

• jákvæð eða neikvæð ákvörðun 700 evrur.

Verð vsk 0%. Ef borgin hefur samráð við nágranna í fyrrgreindum ákvörðunum verða rukkaðar 80 evrur á hvern nágranna.

Minniháttar frávik í tengslum við byggingarleyfi

Byggingareftirlit getur veitt byggingarleyfi þegar umsókn varðar minniháttar frávik frá byggingarreglugerð, fyrirmælum, banni eða öðrum takmörkunum. Jafnframt er forsenda þess að lítilsháttar frávik sé um tæknilega og sambærilega eiginleika hússins að frávikið komi ekki í veg fyrir að uppfylltar séu helstu kröfur sem gerðar eru til byggingar. Tekið er við minniháttar frávikum í tengslum við leyfisákvörðun í hverju tilviki fyrir sig.

Við kynningu á leyfisverkefni skal ávallt semja fyrirfram við leyfisaðila byggingareftirlits um möguleika á fráviki. Sótt er um minniháttar frávik í tengslum við umsókn um byggingar- eða rekstrarleyfi. Minniháttar frávik með ástæðum eru skrifuð á flipann Umsóknarupplýsingar.

Ekki er hægt að veita minniháttar frávik í landslagsvinnuleyfum og niðurrifsleyfum. Ekki er heldur hægt að veita frávik frá friðunarreglugerð eða til dæmis hæfniskröfum hönnuða.

Minniháttar frávik verða gjaldfærð samkvæmt byggingareftirlitsgjaldi.

Rökstuðningur

Umsækjandi þarf að færa fram ástæður fyrir minniháttar fráviki. Hagrænar ástæður nægja ekki til rökstuðnings heldur þarf frávikið að leiða til niðurstöðu sem er heppilegri frá sjónarhóli heildarinnar og vönduðari með tilliti til borgarímyndar en með því að fara nákvæmlega eftir byggingarreglugerð eða deiliskipulagi.

Nágrannasamráð og greinargerðir

Tilkynna skal nágrönnum minniháttar frávik þegar leyfisumsókn er hafin. Í samráði nágranna ber að færa fram minniháttar frávik með rökstuðningi. Einnig er hægt að láta sveitarfélagið skipuleggja samráðið gegn gjaldi.

Hafi frávik áhrif á hagsmuni nágranna ber umsækjanda að leggja fram skriflegt samþykki viðkomandi nágranna sem fylgiskjal með umsókn. Borgin getur ekki fengið samþykki.

Við mat á áhrifum minniháttar fráviks þarf oft yfirlýsingu frá öðru yfirvaldi eða stofnun, fjárfestingarleyfi eða annarri skýrslu sem þarf að semja við umsjónaraðila leyfisins um nauðsyn og aðferð við öflun þess.

Skilgreining á skorti

Minniháttar frávik verða tekin fyrir í hverju tilviki fyrir sig. Möguleiki og umfang fráviksins er mismunandi eftir athöfninni sem á að víkja frá. Sem dæmi má nefna að umfram byggingarrétt er aðeins heimilt að litlu leyti og af veigamiklum ástæðum. Að jafnaði þarf lítilsháttar umfram byggingarrétt að falla inn í byggingarreit og leyfilega hæð húss. Staðsetning eða hæð húss getur verið lítillega frábrugðin lóðaruppdrætti ef niðurstaða skipulags er að ná fram heild sem er réttlætanleg með tilliti til nýtingar lóðar og í samræmi við markmið skipulagsins. Ef farið er út fyrir byggingarrétt víkur staðsetning eða hæð húss meira en lítið frá lóðaruppdrætti, þarf fráviksákvörðun. Í bráðabirgðasamráði við byggingareftirlit er metið hvort farið verði með þau frávik sem felast í framkvæmdinni sem minni háttar frávik í tengslum við byggingarleyfisákvörðun eða með sérstakri fráviksákvörðun skipulagsstjóra.

Dæmi um minniháttar frávik:

• Nokkuð farið yfir mörk og leyfilegar hæðir byggingarsvæða samkvæmt skipulagi.
• Að setja mannvirki eða byggingarhluta aðeins nær lóðarmörkum en byggingarskipan leyfir.
• Lítilsháttar yfirskot á gólfflöt skipulags, ef yfirskot nær heppilegri niðurstöðu frá sjónarhóli heildarinnar og meiri gæðaímynd í þéttbýli en með því að fylgja nákvæmlega lóðarskipulaginu og yfirskotið gerir t.d. innleiðing vönduðra sameiginlegra rýma í verkefninu.
• Minniháttar frávik frá framhliðarefnum eða þakformi skipulags.
• Örlítið frávik frá byggingarreglu, td í tengslum við endurbætur.
• Frávik frá byggingarbanni í endurbótaverkefnum þegar deiliskipulag er í vinnslu eða breytingum.