Odstępstwa od przepisów i budowa poza obszarem planu sytuacyjnego

Miasto może ze szczególnych powodów przyznać wyjątek od przepisów, przepisów, zakazów i innych ograniczeń dotyczących budowy lub innych środków, które mogą opierać się na ustawie, dekrecie, aktualnym planie sytuacyjnym, zarządzeniu budowlanym lub innych decyzjach lub przepisach.

Przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę należy zwrócić się do organu odpowiedzialnego za planowanie o pozwolenie na odstępstwo i rozwiązanie potrzeb planistycznych. Można dopuścić niewielkie, uzasadnione odstępstwo po indywidualnym rozważeniu każdego przypadku w związku z pozwoleniem na budowę.

Zezwolenie na odstępstwo

Decyzja o odstępstwie jest Ci potrzebna, jeśli na przykład planowany projekt budowlany ma odbiegać od obszarów budowy obowiązujących w planie sytuacyjnym, przepisach planu lub innych ograniczeniach planu.

Co do zasady odstępstwo musi prowadzić do lepszego wyniku pod względem krajobrazu miejskiego, środowiska, bezpieczeństwa, poziomu usług, wykorzystania budynku, celów ochrony lub warunków ruchu, niż ten, który zostałby osiągnięty w wyniku budowy zgodnie z przepisami.

Odchylenie nie może:

• powoduje szkodę dla zagospodarowania przestrzennego, realizacji planu lub innej organizacji użytkowania terenów
• utrudnia osiągnięcie celów ochrony przyrody
• utrudnia osiągnięcie celów ochrony środowiska zbudowanego.

Należy przedstawić uzasadnienia i ocenę głównych skutków odstępstwa oraz niezbędne załączniki. Uzasadnieniem muszą być względy związane z użytkowaniem działki lub terenu, a nie względy osobiste wnioskodawcy, np. koszty budowy.

Miasto nie może przyznać wyjątku, jeśli prowadzi to do znacznych prac budowlanych lub w inny sposób powoduje znaczące niekorzystne skutki dla środowiska lub inne. 

Koszty ponosi wnioskodawca za decyzje dotyczące odstępstw i rozwiązania w zakresie potrzeb planistycznych:

• decyzja pozytywna lub negatywna 700 euro.

Cena VAT 0%. Jeśli miasto konsultuje powyższe decyzje z sąsiadami, zostanie pobrana opłata w wysokości 80 euro od sąsiada.

Projekt wymaga rozwiązania

W przypadku inwestycji budowlanej zlokalizowanej poza obszarem planu zagospodarowania przestrzennego, przed wydaniem pozwolenia na budowę wymagane jest wydane przez miasto rozwiązanie potrzeb planistycznych, w którym wyjaśniane i ustalane są szczególne warunki wydania pozwolenia na budowę.

W Kerawie wszystkie obszary poza obszarem planu zagospodarowania przestrzennego zostały wyznaczone w poleceniu budowy jako obszary potrzeb planistycznych zgodnie z ustawą o zagospodarowaniu przestrzennym i budownictwie. Pozwolenie na odstępstwo wymagane jest w przypadku inwestycji zlokalizowanej na nabrzeżu, które znajduje się poza obszarem planu zagospodarowania przestrzennego.

Oprócz rozwiązania potrzeb planistycznych projekt może również wymagać pozwolenia na odstępstwo, na przykład dlatego, że projekt odbiega od ważnego planu zagospodarowania przestrzennego lub na danym obszarze obowiązuje zakaz budowy. W takim przypadku zezwolenie na odstępstwo jest rozpatrywane w powiązaniu z rozwiązaniem potrzeb planistycznych. 

Koszty ponosi wnioskodawca za decyzje dotyczące odstępstw i rozwiązania w zakresie potrzeb planistycznych:

• decyzja pozytywna lub negatywna 700 euro.

Cena z VAT 0%. Jeśli miasto konsultuje powyższe decyzje z sąsiadami, zostanie pobrana opłata w wysokości 80 euro od sąsiada.

Drobne odstępstwo w związku z pozwoleniem na budowę

Organ nadzoru budowlanego może udzielić pozwolenia na budowę, jeżeli wniosek dotyczy niewielkiego odstępstwa od przepisu budowlanego, zarządzenia, zakazu lub innego ograniczenia. Ponadto warunkiem nieznacznego odstępstwa dotyczącego właściwości technicznych i podobnych budynku jest to, aby odchylenie nie uniemożliwiało spełnienia kluczowych wymagań stawianych konstrukcji. Drobne odstępstwa są akceptowane w związku z decyzją o pozwoleniu, każdorazowo indywidualnie.

Możliwość odstępstwa należy zawsze negocjować wcześniej z organem odpowiedzialnym za nadzór budowlany podczas przedstawiania projektu pozwolenia. Niewielkie odstępstwa zgłaszane są w związku z wnioskiem o pozwolenie na budowę lub użytkowanie. Drobne odstępstwa wraz z uzasadnieniem są podane w zakładce Szczegóły wniosku.

W pozwoleniach na prace krajobrazowe i pozwoleniach na rozbiórkę nie można dopuszczać drobnych odstępstw. Nie można dopuszczać odstępstw od przepisów konserwatorskich czy np. wymagań kwalifikacyjnych projektantów.

Drobne odstępstwa zostaną naliczone zgodnie z opłatą za nadzór budowlany.

Rozumowanie

Wnioskodawca musi uzasadnić niewielkie odstępstwo. Względy ekonomiczne nie są wystarczającym uzasadnieniem, ale odstępstwo musi prowadzić do rezultatu właściwszego z punktu widzenia całości i wyższej jakości pod względem wizerunku miejskiego, niż poprzez ścisłe przestrzeganie przepisów budowlanych lub planu zagospodarowania przestrzennego.

Konsultacje i oświadczenia sąsiedzkie

Drobne odstępstwa należy zgłosić sąsiadom w momencie składania wniosku o pozwolenie. W porozumieniu z sąsiadem drobne odstępstwa należy przedstawić z uzasadnieniem. Organizację konsultacji można również zlecić gminie za opłatą.

Jeżeli odstępstwo ma wpływ na interes sąsiada, wnioskodawca musi dołączyć pisemną zgodę sąsiada jako załącznik do wniosku. Miasto nie może uzyskać zgody.

Ocena skutków drobnego odstępstwa często wymaga oświadczenia innego organu lub instytucji, pozwolenia na inwestycję lub innego sprawozdania, którego konieczność i sposób uzyskania należy negocjować z osobą zajmującą się zezwoleniem.

Definicja niedoboru

Drobne odstępstwa będą rozpatrywane indywidualnie. Możliwość i wielkość odchylenia różnią się w zależności od aktu, od którego ma nastąpić odstępstwo. Przykładowo przekroczenie prawa budowlanego jest dopuszczalne jedynie w niewielkim zakresie i z ważnych powodów. Co do zasady niewielkie przekroczenie prawa budowlanego musi mieścić się w powierzchni zabudowy i dopuszczalnej wysokości budynku. Położenie lub wysokość budynku może nieznacznie odbiegać od planu sytuacyjnego, jeżeli efektem planowania będzie uzyskanie całości uzasadnionej ze względu na przeznaczenie działki i zgodnej z celami planu. W przypadku przekroczenia prawa zabudowy, położenie lub wysokość budynku odbiega nieco od planu sytuacyjnego, wymagana jest decyzja o odstępstwie. We wstępnych konsultacjach z nadzorem budowlanym ocenia się, czy odchylenia zawarte w projekcie zostaną potraktowane jako drobne odstępstwa w związku z decyzją o pozwoleniu na budowę, czy też odrębną decyzją odstępczą planisty.

Przykłady drobnych odchyleń:

• Nieznaczne przekroczenie dopuszczalnych wysokości terenów zabudowy zgodnie z planem.
• Umieszczanie obiektów lub części budynków nieco bliżej granicy działki, niż pozwala na to porządek zabudowy.
• Nieznaczne przekroczenie powierzchni piętra w planie, jeżeli przekroczenie pozwala uzyskać bardziej odpowiedni wynik z punktu widzenia całości i wyższej jakości obrazu urbanistycznego, niż przy ścisłym trzymaniu się planu sytuacyjnego, a przekroczenie umożliwia np. wdrożenie w projekcie wysokiej jakości przestrzeni wspólnych.
• Niewielkie odchylenie od materiałów elewacji lub kształtu dachu od planu.
• Drobne odstępstwa od porządku budowlanego, np. w związku z budową renowacyjną.
• Odstępstwa od zakazów budowlanych w przypadku projektów renowacyjnych w przypadku opracowywania lub zmiany planu zagospodarowania przestrzennego.