Desvio dos regulamentos e construção fora da área do plano do local

Por motivos especiais, a cidade pode conceder uma exceção às disposições, regulamentos, proibições e outras restrições relativas à construção ou outras medidas, que podem basear-se na lei, decreto, planta do local válida, ordem de construção ou outras decisões ou regulamentos.

A permissão de desvio e uma solução de necessidade de planejamento são solicitadas à autoridade de planejamento antes de solicitar uma licença de construção. Um ligeiro desvio justificado pode ser concedido com base numa consideração caso a caso em relação à licença de construção.

Permissão de desvio

É necessária uma decisão de desvio se, por exemplo, o projeto de construção planejado precisar desviar-se das áreas de construção da planta do local válida, dos regulamentos do plano ou de outras restrições no plano.

Como regra geral, o desvio deve conduzir a um melhor resultado em termos de paisagem urbana, ambiente, segurança, nível de serviço, utilização do edifício, objectivos de protecção ou condições de tráfego do que o que seria alcançado pela construção de acordo com os regulamentos.

Um desvio não pode:

• causa danos ao zoneamento, implementação do plano ou outra organização do uso das áreas
• dificulta o alcance dos objetivos de conservação da natureza
• dificulta o alcance dos objetivos de proteção do ambiente construído.

Deverão ser apresentadas justificativas e avaliação dos principais efeitos do desvio, bem como os anexos necessários. As justificativas devem ser motivos relacionados ao uso do terreno ou área, e não motivos pessoais do solicitante, como custos de construção.

A cidade não pode conceder uma exceção se esta conduzir a uma construção significativa ou de outra forma causar efeitos ambientais adversos significativos ou outros efeitos. 

Os custos são cobrados do requerente pelas decisões de desvio e planejamento de soluções de necessidades:

• decisão positiva ou negativa 700 euros.

Preço IVA 0%. Se a cidade consultar os vizinhos nas decisões acima mencionadas, serão cobrados 80 euros por vizinho.

Design precisa de solução

Para uma obra que se situe fora da área da planta do terreno, antes da concessão da licença de construção, é necessária uma solução de necessidades de planeamento emitida pela cidade, na qual sejam esclarecidas e decididas as condições especiais para a concessão da licença de construção.

Em Kerava, todas as áreas fora da área da planta do local foram designadas no pedido de construção como áreas com necessidades de planejamento de acordo com a Lei de Uso do Solo e Construção. Uma licença de desvio é necessária para um projeto de construção localizado à beira-mar, que está localizado fora da área do plano do local.

Além da solução das necessidades de planejamento, o projeto também pode precisar de uma licença de desvio, por exemplo, porque o projeto se desvia do plano diretor válido ou há uma proibição de construção na área. Neste caso, a autorização de desvio é processada em conjunto com a solução das necessidades de planejamento. 

Os custos são cobrados do requerente pelas decisões de desvio e planejamento de soluções de necessidades:

• decisão positiva ou negativa 700 euros.

Preço IVA 0%. Se a cidade consultar os vizinhos nas decisões acima mencionadas, serão cobrados 80 euros por vizinho.

Pequeno desvio em relação à licença de construção

A autoridade de controlo de construção pode conceder uma licença de construção quando o pedido diz respeito a um desvio menor de um regulamento de construção, ordem, proibição ou outra restrição. Além disso, o pré-requisito para um ligeiro desvio relativamente às propriedades técnicas e similares do edifício é que o desvio não impeça o cumprimento dos principais requisitos definidos para a construção. Pequenos desvios são aceitos em relação à decisão de licenciamento, caso a caso.

A possibilidade de desvio deve ser sempre negociada previamente com o responsável pelo licenciamento da construção no momento da apresentação do projeto de licenciamento. Pequenos desvios são solicitados em conexão com o pedido de licença de construção ou operação. Pequenos desvios com motivos estão escritos na guia Detalhes do aplicativo.

Pequenos desvios não podem ser concedidos nas licenças de trabalho paisagístico e nas licenças de demolição. Também não podem ser concedidos desvios aos regulamentos de conservação ou, por exemplo, aos requisitos de qualificação dos projetistas.

Pequenos desvios serão cobrados de acordo com a taxa de controle predial.

Raciocínio

O requerente deve fornecer as razões do pequeno desvio. As razões económicas não são suficientes como justificação, mas o desvio deve conduzir a um resultado mais adequado do ponto de vista do conjunto e de maior qualidade em termos de imagem urbana do que o cumprimento estrito das normas de construção ou da planta do local.

Consulta e declarações aos vizinhos

Pequenos desvios devem ser comunicados aos vizinhos quando o pedido de licença for iniciado. Na consulta ao vizinho, pequenos desvios devem ser apresentados com justificativa. A consulta também pode ser deixada a cargo do município mediante o pagamento de uma taxa.

Se o desvio afetar o interesse do vizinho, o requerente deverá apresentar o consentimento por escrito do vizinho em questão como anexo ao pedido. A cidade não pode obter consentimento.

A avaliação dos efeitos de um desvio menor requer muitas vezes uma declaração de outra autoridade ou instituição, uma licença de investimento ou outro relatório, cuja necessidade e método de aquisição devem ser negociados com o gestor da licença.

Definição de escassez

Pequenos desvios serão tratados caso a caso. A possibilidade e a magnitude do desvio são diferentes dependendo do ato a ser desviado. Por exemplo, exceder o direito de construção só é permitido em pequena medida e com razões de peso. Como regra geral, o ligeiro excesso do direito de construção deve caber na área de construção e na altura permitida do edifício. A localização ou altura do edifício pode divergir ligeiramente da planta do local, se o resultado do planeamento for a obtenção de uma entidade que se justifique em termos de utilização do terreno e de acordo com os objectivos da planta. Se o direito de construção for excedido, a localização ou altura do edifício se desviar mais do que um pouco da planta do local, é necessária uma decisão de desvio. Na consulta preliminar com o controle de construção, avalia-se se os desvios contidos no projeto serão tratados como desvios menores em conexão com a decisão de licença de construção ou por uma decisão de desvio separada do planejador.

Exemplos de pequenos desvios:

• Ultrapassando ligeiramente os limites e alturas permitidas das áreas de construção de acordo com o plano.
• Colocar estruturas ou partes de construção um pouco mais próximas do limite do terreno do que a ordem de construção permite.
• Uma ligeira ultrapassagem da área útil da planta, se a ultrapassagem atingir um resultado mais adequado do ponto de vista do conjunto e uma imagem urbana de maior qualidade do que seguindo rigorosamente a planta do local e a ultrapassagem permite, por exemplo, a implementação de espaços comuns de alta qualidade no projeto.
• Pequeno desvio dos materiais da fachada ou da forma do telhado da planta.
• Um ligeiro desvio da ordem de construção, por exemplo, no âmbito de obras de renovação.
• Desvio das proibições de construção em projetos de renovação quando a planta do local está sendo preparada ou alterada.