Asemakaavoitus

Kaupunkia rakennetaan kaupungin laatimien asemakaavojen mukaisesti. Asemakaavassa määritellään alueen tuleva käyttö, kuten mitä säilytetään, mitä saa rakentaa, mihin ja millä tavalla. Kaavassa osoitetaan esimerkiksi rakennusten sijainti, koko ja käyttötarkoitus. Asemakaava voi koskea kokonaista asuinaluetta asuin-, työ- ja virkistysalueineen tai joskus vain yhtä tonttia.

Asemakaavan juridiseen osaan kuuluvat asemakaavakartta sekä kaavamerkinnät ja -määräykset. Asemakaavaan kuuluu myös selostus, jossa kerrotaan kaavan laatimisesta ja kaavan keskeisistä ominaisuuksista.

Kaavoituksen vaiheet

Keravalla asemakaavat valmistelee kaupunkikehityspalvelut. Vaikutukseltaan merkittävät asemakaavat hyväksyy kaupunginvaltuusto ja muut asemakaavat hyväksyy kaupunginhallitus.

  • Kaavan valmistelu käynnistetään kaupungin tai yksityisen tahon aloitteesta, ja kaavan vireilletulosta ilmoitetaan kuuluttamalla tai kaavoituskatsauksessa. Kaavahankkeen osallisille ilmoitetaan asiasta kirjeellä. Osallisia ovat kaava-alueen maanomistajat ja -haltijat, kaava-alueen rajoihin rajautuvat naapurit sekä ne, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaava saattaa vaikuttaa. Osallisia ovat myös viranomaiset ja yhteisöt, joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään.

    Vireilletulon yhteydessä julkaistaan osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS), joka sisältää tietoa kaavan sisällöstä, tavoitteista, vaikutuksista ja vaikutusten arvioinnista, osallisista, tiedottamisesta, osallistumisen mahdollisuuksista ja -tavoista ja kaavan valmistelijasta yhteystietoineen. Asiakirjaa päivitetään tarpeen mukaan kaavatyön edetessä.

    Kaupunginhallitus laittaa kaavan vireille ja asettaa OAS:n nähtäville mielipiteiden esittämistä varten. Osalliset voivat antaa suullisen tai kirjallisen mielipiteen osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sen nähtävilläolon aikana.

  • Luonnosvaiheessa kaavaa varten tehdään selvityksiä ja vaikutusten arviointeja. Kaavasta laaditaan luonnos, ja kaupunkikehitysjaosto asettaa luonnoksen tai luonnosvaihtoehdot nähtäville mielipiteiden esittämistä varten.

    Kaavaluonnoksen vireilletulosta ilmoitetaan lehtikuulutuksella sekä kirjeitse hankkeen osallisille. Nähtävilläolon aikana osallisilla on mahdollisuus esittää luonnoksesta suullinen tai kirjallinen mielipide, jotka otetaan mahdollisuuksien mukaan huomioon kaavaratkaisuja tehtäessä. Kaavaluonnoksesta pyydetään myös lausunnot.

    Selkeissä hankkeissa laaditaan toisinaan aloitusvaiheen jälkeen suoraan kaavaehdotus, jolloin luonnosvaihe jää pois.

  • Kaavaluonnoksesta saatujen mielipiteiden, lausuntojen ja selvitysten pohjalta laaditaan kaavaehdotus. Kaupunkikehitysjaosto hyväksyy ja asettaa kaavaehdotuksen nähtäville. Kaavaehdotuksen vireilletulosta ilmoitetaan lehtikuulutuksella sekä kirjeitse hankkeen osallisille.

    Kaavaehdotus on nähtävillä 30 päivän ajan. Vaikutuksiltaan vähäiset kaavamuutokset ovat nähtävillä 14 päivän ajan. Nähtävilläolon aikana osalliset voivat jättää kaavaehdotuksesta kirjallisen muistutuksen. Ehdotuksesta pyydetään lisäksi viralliset lausunnot.

    Annetut lausunnot ja mahdolliset muistutukset käsitellään kaupunkikehitysjaostossa ja ne otetaan mahdollisuuksien mukaan huomioon lopullisessa hyväksyttävässä kaavassa.

  • Kaupunkikehitysjaosto käsittelee kaavaehdotusta, muistutuksia ja vastineita. Asemakaavan hyväksyy kaupunginhallitus kaupunkikehitysjaoston esityksestä. Vaikutuksiltaan merkittävät kaavat sekä yleiskaavat hyväksyy kaupunginvaltuusto.

    Osallisilla on hyväksymispäätöksen jälkeen yhä valitusmahdollisuus: ensin Helsingin hallinto-oikeuteen ja hallinto-oikeuden päätöksestä korkeimpaan hallinto-oikeuteen. Kaavan hyväksymispäätös saa lainvoiman noin kuuden viikon kuluttua hyväksymisestä, mikäli päätöksestä ei valiteta.

  • Kaava vahvistuu, jos siitä ei valiteta tai valitukset on käsitelty hallinto-oikeudessa ja korkeimmassa hallinto-oikeudessa. Tämän jälkeen kaava kuulutetaan lainvoimaiseksi.

Asemakaavan muutoksen hakeminen

Tontin omistaja tai haltija voi hakea muutosta voimassa olevaan asemakaavaan. Ennen muutoksen hakemista ole yhteydessä kaupunkiin, jotta voit neuvotella muutoksen mahdollisuudesta ja tarkoituksenmukaisuudesta. Samalla voit tiedustella haettavan muutoksen korvauksen suuruudesta, aikatauluarviosta ja muista mahdollisista yksityiskohdista.

  • Asemakaavan muutosta haetaan vapaamuotoisella hakemuksella, joka toimitetaan sähköpostitse kaupunkisuunnittelu@kerava.fi tai kirjallisena: Keravan kaupunki, kaupunkikehityspalvelut, PL 123, 04201 Kerava.

    Hakemuksen mukaan on liitettävä seuraavat asiakirjat:

    • Selvitys tontin omistus- tai hallintaoikeudesta (esimerkiksi lainhuutotodistus, vuokrasopimus, kauppakirja, jos lainhuuto on vireillä tai kaupan tekemisestä on alle 6 kuukautta).
    • Valtakirja, mikäli hakemuksen allekirjoittaa muu kuin hakija. Valtakirjassa tulee olla kiinteistön kaikkien omistajien/haltijoiden allekirjoitukset ja nimen selvennykset. Valtakirjasta tulee selvitä kaikki toimenpiteet, joihin valtuutetulla on oikeus.
    • Yhtiökokouksen pöytäkirja, mikäli hakijana on As Oy tai KOY. Yhtiökokouksen tulee päättää asemakaavamuutoksen hakemisesta.
    • Kaupparekisteriote, mikäli hakijana on yhtiö. Asiakirja osoittaa, kenellä on yhtiön puolesta allekirjoitusoikeus.
    • Maankäyttösuunnitelma eli piirustus, jossa esitetään, mitä halutaan muuttaa.
  • Jos asemakaavalla tai asemakaavan muutoksella syntyy yksityiselle maanomistajalle merkittävää hyötyä, on maanomistaja lain mukaan velvollinen osallistumaan yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin. Tällöin kaupunki laatii maanomistajan kanssa maankäyttösopimuksen, jossa sovitaan myös kaavan laatimiskustannusten korvaamisesta.

  • Lain mukaan kaupungilla on oikeus periä kaavan laatimisesta ja käsittelystä aiheutuneet kustannukset, kun asemakaavan valmistelu on yksityisen edun vaatima ja laadittu maanomistajan tai -haltijan aloitteesta.

    Asemakaavan laatimisesta aiheutuvat kustannukset jaetaan kolmeen maksuluokkaan:

    • I maksuluokka
      • Vaikutuksiltaan vähäinen, enintään yhtä tonttia koskeva.
      • 3 900 euroa, alv 0 %
    • II maksuluokka
      • Vaikutuksiltaan suurempi kuin I tai useampi maanomistaja.
      • 6 000 euroa, alv 0 %
    • III maksuluokka
      • Vaikutuksiltaan merkittävä, ei kuitenkaan vaadi laajempaa kokonaissuunnittelua).
      • 9 000 euroa, alv 0 %

    Muita hakijalta perittäviä kustannuksia ovat:

    • kuulutuskustannukset
    • kaavahankkeen edellyttämät selvitykset, esimerkiksi melu-, tärinä-, ja maaperäselvitykset.

    Kopiokustannukset sisältyvät maksuluokissa ilmoitettuihin hintoihin.