Poikkeaminen määräyksistä ja rakentaminen asemakaava-alueen ulkopuolelle

Kaupunki voi erityisistä syistä myöntää poikkeuksen rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevista säännöksistä, määräyksistä, kielloista ja muista rajoituksista, jotka voivat perustua lakiin, asetukseen, voimassa olevaan asemakaavaan, rakennusjärjestykseen tai muihin päätöksiin tai määräyksiin.

Poikkeamislupaa ja suunnittelutarveratkaisua haetaan kaavoittajalta ennen rakennusluvan hakemista. Vähäinen perusteltu poikkeama voidaan myöntää tapauskohtaisen harkinnan perusteella rakennusluvan yhteydessä.

Poikkeamislupa

Tarvitset poikkeamispäätöksen, jos suunnitteilla olevalla rakennushankkeella on esimerkiksi tarve poiketa voimassa olevan asemakaavan rakennusaloista, kaavamääräyksistä tai muista kaavassa olevista rajoituksista.

Poikkeamisen on pääsääntöisesti johdettava parempaan tulokseen kaupunkikuvan, ympäristön, turvallisuuden, palvelutason, rakennuksen käytön, suojelutavoitteiden tai liikenneolojen kannalta kuin mihin päästäisiin säännösten mukaisella rakentamisella.

Poikkeaminen ei saa:

• aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle
• vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista
• vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista.

Poikkeamiselle on esitettävä perustelut ja arvio poikkeamisen keskeisistä vaikutuksista sekä tarvittavat liitteet. Perusteluiden tulee olla tontin tai alueen käyttöön liittyviä syitä, ei hakijan henkilökohtaisia syitä, kuten rakentamisen kustannukset.

Kaupunki ei voi myöntää poikkeusta, jos se johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. 

Poikkeamispäätöksistä sekä suunnittelutarveratkaisuista peritään hakijalta kustannuksia:

• myönteinen tai kielteinen päätös 700 euroa.

Hinta alv 0 %. Mikäli kaupunki suorittaa naapurien kuulemisen edellä mainituissa päätöksissä, peritään tästä 80 euroa / naapuri.

Suunnittelutarveratkaisu

Rakennushankkeelle, joka sijoittuu asemakaava-alueen ulkopuolelle, tarvitaan ennen rakennusluvan myöntämistä kaupungin myöntämä suunnittelutarveratkaisu, jossa selvitetään ja päätetään rakennusluvan myöntämisen erityiset edellytykset.

Keravalla kaikki asemakaava-alueen ulkopuoliset alueet on rakennusjärjestyksessä osoitettu maankäyttö- ja rakennuslain mukaiseksi suunnittelutarvealueeksi. Ranta-alueelle sijoittuvalle rakennushankkeelle, joka sijaitsee asemakaava-alueen ulkopuolella, tarvitaan poikkeamislupa.

Suunnittelutarveratkaisun lisäksi hanke voi tarvita myös poikkeamisluvan muun muassa siksi, että hanke poikkeaa voimassa olevasta yleiskaavasta tai alueella on rakennuskielto. Tällöin poikkeamislupa käsitellään suunnittelutarveratkaisun yhteydessä. 

Poikkeamispäätöksistä sekä suunnittelutarveratkaisuista peritään hakijalta kustannuksia:

• myönteinen tai kielteinen päätös 700 euroa.

Hinta alv. 0 %. Mikäli kaupunki suorittaa naapurien kuulemisen edellä mainituissa päätöksissä, peritään tästä 80 euroa / naapuri.

Vähäinen poikkeaminen rakennusluvan yhteydessä

Rakennusvalvontaviranomainen voi myöntää rakennusluvan, kun hakemuksessa on kysymys vähäisestä poikkeamisesta rakentamista koskevasta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta. Rakennuksen teknisiä ja näitä vastaavia ominaisuuksia koskevan vähäisen poikkeamisen edellytyksenä on lisäksi, ettei poikkeaminen estä rakentamiselle asetettujen keskeisten vaatimusten täyttymistä. Vähäiset poikkeamiset hyväksytään lupapäätöksen yhteydessä, tapauskohtaisen harkinnan perusteella.

Poikkeamisen mahdollisuudesta on aina neuvoteltava etukäteen rakennusvalvonnan lupakäsittelijän kanssa lupahanketta esiteltäessä. Vähäistä poikkeamista haetaan rakennus- tai toimenpidelupahakemuksen yhteydessä. Vähäiset poikkeamiset perusteluineen kirjoitetaan Hakemuksen tiedot -välilehdelle.

Maisematyöluvissa ja purkamisluvissa vähäistä poikkeamista ei voida myöntää. Myöskään suojelumääräyksistä tai esimerkiksi suunnittelijoiden kelpoisuusvaatimuksista ei voida myöntää poikkeamisia.

Vähäisistä poikkeamisista peritään rakennusvalvontataksan mukainen maksu.

Perustelut

Hakijan tulee esittää vähäiselle poikkeamiselle perustelut. Perusteluiksi eivät riitä taloudelliset syyt, vaan poikkeamisen tulee johtaa kokonaisuuden kannalta tarkoituksenmukaisempaan ja kaupunkikuvallisesti laadukkaampaan lopputulokseen kuin rakentamismääräyksiä tai asemakaavaa tarkkaan noudattamalla.

Naapureiden kuuleminen ja lausunnot

Vähäiset poikkeamiset tulee ilmoittaa naapureille lupahakemuksen vireilletulon yhteydessä. Naapurin kuulemisessa on esitettävä vähäiset poikkeamiset perusteluineen. Kuuleminen voidaan jättää myös kunnan järjestettäväksi maksusta.

Jos poikkeamisella on vaikutusta naapurin etuun, on hakijan toimitettava hakemuksen liitteeksi kyseisen naapurin kirjallinen suostumus. Kaupunki ei suostumusta voi hankkia.

Vähäisen poikkeamisen vaikutusten arviointi edellyttää usein muun viranomaisen tai toimielimen lausuntoa, sijoituslupaa tai muuta selvitystä, joiden tarpeellisuudesta ja hankintatavasta tulee neuvotella lupakäsittelijän kanssa.

Vähäisyyden määrittely

Vähäiseen poikkeamiseen otetaan kantaa tapauskohtaisen harkinnan mukaan. Poikkeamisen mahdollisuus ja suuruus ovat poikettavasta säädöksestä riippuen erilaisia. Esimerkiksi rakennusoikeuden ylittäminen sallitaan vain vähäisessä määrin ja painavin perustein. Vähäisen rakennusoikeuden ylityksen tulee pääsääntöisesti mahtua rakennusalalle ja sallittuun rakennuksen korkeuteen. Rakennuksen sijainti tai korkeus voi poiketa vähäisesti asemakaavasta, mikäli suunnittelun tuloksena saavutetaan tontin käytön kannalta perusteltu ja kaavan tavoitteiden mukainen kokonaisuus. Jos rakennusoikeuden ylitys, rakennuksen sijainti tai korkeus poikkeaa asemakaavasta vähäistä enemmän, tarvitaan poikkeamispäätös. Rakennusvalvonnan ennakkoneuvottelussa arvioidaan, käsitelläänkö hankkeen sisältämät poikkeamiset rakennuslupapäätöksen yhteydessä vähäisinä poikkeamisina vai kaavoittajan erillisellä poikkeamispäätöksellä.

Esimerkkejä vähäisistä poikkeamisista:

• Kaavan mukaisten rakennusalojen rajojen ja sallittujen korkeuksien vähäinen ylittäminen.
• Rakennelmien tai rakennusosien sijoittaminen vähäisesti lähemmäksi tontin rajaa kuin rakennusjärjestys sallii.
• Kaavan kerrosalan vähäinen ylitys, jos ylityksellä saavutetaan kokonaisuuden kannalta tarkoituksenmukaisempi ja kaupunkikuvallisesti laadukkaampi lopputulos kuin asemakaavaa tarkkaan noudattamalla ja ylitys mahdollistaa esimerkiksi laadukkaiden yhteistilojen toteutuksen hankkeessa.
• Poikkeaminen vähäisesti kaavan julkisivumateriaaleista tai kattomuodosta.
• Poikkeaminen vähäisesti rakentamismääräyksestä esimerkiksi korjausrakentamisen yhteydessä.
• Poikkeaminen rakennuskielloista korjausrakentamishankkeissa silloin, kun asemakaavan laatiminen tai muuttaminen on vireillä.